用一百万赚第一桶金大奖娱乐官方网站

利用房地产赚钱,是许多人的梦想,放眼所有投资理财工具,也惟独房地产,才能在短时间内获利数十万、数百万,赚取令人称羡的超额利润。究竟要如何运用财务杠杆原理,才能达到以小博大,用一百万赚房市第一桶金呢?本期特地专访专营房地产投资市场二十年的专家,揭开房地产投资的神秘面纱。房地产领域中,专业投资客是一个神秘境地,他们买、他们卖,赚高额差价,评价不一;无论外界投以何种眼光,事实上,他们是一群以房地产获利的专业经理人,精准掌握进出场时间点,把房地产当成是股票来操作,在房地产每个大波段中,总是能让荷包满满。本期专访建发房屋董事长陈建发,分享他多年的房地产投资秘诀,大奖娱乐官方网站一窥投资成功之道,告诉你如何用一百万赚五百万。房地产投资对多数人来说是又爱又怕,爱他的高利润、怕他的高风险,如何在两者之间取得一个平衡点,就是成功关键。专营房地产投资的陈建发表示,投资房地产只要掌握几个关键,要获利并不难。简单地说,投资房地产就是要把房地产当成是一项商品,累积经验、勤做功课、掌握资金、做好风险管理,最后就是要有优于一般人的抗压性。只要能按部就班做到上述重点,要把一百万变成五百万并不难。第三间才有经验值要赚房屋的投资财,在多次进出之间,累积个人的投资经验,以及对市场的敏锐判断。多数人都认为房屋投资买卖的门槛很高,投入资金庞大、资金积压的风险高,只要一不小心,在利息压力下,可能就得要赔售,因此投资人无不战战兢兢、戒慎恐惧。陈建发强调,要赚房屋的投资财,就要把房屋当商品看待,在多次进出之间,累积个人的投资经验,以及对市场的敏锐判断。他举例说,要从事房屋投资买卖,刚开始要以培养经验为主,不要一开始就以赚钱为目标,在前一、二间的投资交易中,只要能获利大约十万至二十万,就算已经很不错了。真正建立经验值,据他表示,大约是从第三间开始,才会有比较清晰的个人价值判断,无论是房屋标的物的选择、装潢成本精算拿捏、透过仲介经纪人买卖议价等,这些经验要慢慢成熟,需要一点时间,最快也要等到第三间房屋交易后,对整个流程才能真正熟稔。因此他建议投资人不要心急,刚开始不要将获利目标设定太高,在起步阶段,还是以培养经验为重点才是。先从一百万变两百万,再由两百万变三百万,最后再由三百万长大成五百万。勤做功课经营商圈买下房屋后,进行装潢包装,提升房屋的附加价值,再以加上适当的价格出售,赚取其中利润。陈建发表示,大家表面上看到投资客赚到价差获利,但实际上并不轻松,其实背后也是要花很多时间搜集资讯、分析现况。房地产投资入门的第一要诀,就是要从自己熟悉的区域开始,千万不要将焦点聚集在总价上,因此不要跨区去买不熟悉区域,相对低价的小套房等等;一定要从有地缘关系的区域开始找物件。你才能研判买方来源,再以买方来源为基准再去挑选物件,这样选出来的房屋才容易脱手,不会形成资金压力。第二就是要用心经营商圈。每个区域的买方都是有限的,所以你要先了解你的竞争者,要勤走仲介公司,掌握目前在区域中有多少物件在卖,甚至与你同类型的待售房屋,与你的待售房屋相比,有何优缺点,价格与流动率之间的关系等,这些都要建立一个「谱」,不要只听房仲经纪人的说法。大奖娱乐官方网站第三是要用心经营物件。陈建发说,投资客在买卖过程中的定位,就是用专业的态度及眼光,去增加每个物件的市场价值。价值又分为两个层面,一是理性层面,那就是一般所谓的屋况整理,或是格局重新规划,提升房屋卖相;另一则是感性层面,每一间房屋的买卖,都会有一个故事,买的原因、卖的理由,都可以藉此把房屋的优点突显出来。大奖娱乐官方网站波段操作定期出清一百万的入门点,陈建发建议,最好是挑选都市周边的公寓,而且是大约十七至二十五坪的二楼或三楼公寓,这是一般首购型及首换型买方的基本需求。而且公寓的公设比低、契税也不高,未来要转售比较容易。在前一波长达五年的景气阶段,不少职业及业余投资人,热衷于装潢屋,无论是自住型装潢屋,或是出租型小套房的装潢屋,都曾经让投资人赚取不少利润。这类投资屋的逻辑很简单,就是买下房屋后,进行装潢包装,提升房屋的附加价值,再以加进装潢的价格出售,赚取其中利润。一般散客都是单独找一家装潢公司合作,就开始投资,而陈建发的作法,则是以团队方式进行。专业投资客集结组织各擅所长的团队,包括购屋、装潢工事、设计规划、甚至包括后续的出租管理等等,成立一个编制团队,在各不同阶段进驻,一间间房屋买进、装潢、招租、管理,再出售。实赚一成即可脱手陈建发建议,这类的投资确实有其利润,但无论是单兵作战还是团队模式,都应该采取波段操作。因为高度杠杆操作下,资金风险大,投资者手中可能会有好几间房屋,他建议大约两年就应该要全数出清,不要持续积压房屋形成压力,提升资金调度的弹性,降低风险。如果将房屋当成是商品,其实买卖投资跟股票的原理很像,最好都应该要在投资之前,先设定获利点及停损点。以陈建发的经验来看,通常是获利总价一成即脱手,再将资金往下一个目标前进。举例来说,投资总价如果是一千万,实际出资的成本大约是两百万到三百万,如果出售时总价已经达到买进成本的一成,大约一百万时,便可以卖出,如果以出资成本来看,获利已经高达三成至五成了。停损点比较难判断,基本上这跟个人财力及抗压性有关。如果利息压力不大,当然还是要撑到有获利时再出售,至少也要回收成本不赔钱。陈建发说,他看过不少投资客,投资计画不严谨,在景气好的时候,只想到赚钱,只想着要赚多少钱,但是都没考量到亏损。因此当景气转变时,便慌乱了手脚,抗压性不强,一看到房价往下跌,就匆忙以更低价把房子卖掉,这其实是不对的,任何时段都应该要有风险管理的概念。风险考量优于一切陈建发说,大家都看到投资客赚钱风光的一面,其实他们赚的是风险财,这些包括装潢风险、资金调度风险、税务风险、甚至是委托他人售屋的风险等等。过程中只要有一个环节出问题,如果资金准备不足,可能先前的投资心血都会付之一炬、化为乌有,甚至变成负债。所谓的风险控管,除了要紧盯每一个环节,降低失误的风险之外,最重要的就是要准备「周转金」。周转金对投资者十分重要,尤其在刚开始学习投资时,可能会发生一些意料外的状况,像是装潢成本抓不准、银行贷款额度不足等等。因此陈建发建议,入门者最好是准备投资金额一点五倍的资金为宜。例如准备拿一百万操作投资,其准备金最好维持在五十万的水位,才不会被紧急状况撂倒。陈建发最后表示,投资客就是一种中间者,「买别人用不到的,卖别人想住的」,创造附加价值,对买方、对房屋、对投资者,都是赢家。虽然说投资客的身分,为陈建发带来令人称羡的高获利,但是他心中还是有一个理想,想从专业买卖延伸到经营管理,将他的投资经验传承给更多人,因此创立「建发房屋」,全台目前有十四家分店。陈建发认为,经营管理一个企业,要比从事专业投资买卖更具挑战性,但是他还是坚持要以企业经营为主业,为什么呢?因为,延续自己的理念与经验,要比赚钱有意义的多,陈建发笑着说。

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